店舗物件の探し方！事前の準備と注意点を解説

「店舗物件の探し方は？」「店舗物件を探す前にやっておくべき事前準備は？」「店舗物件を契約する際の流れは？」など、店舗物件の探し方について、このような疑問をお持ちではないでしょうか。

 

店舗物件を探す際には、しっかりとした事前準備をもとに明確な事業計画・希望条件を設定することが重要です。

とはいえ、店舗物件の探し方について重要なポイントがわからず、不安を覚えてしまいますよね。

 

そこで本記事では、店舗物件を探す前の事前準備、店舗物件を探す際のコツ・注意点、店舗物件を契約する際の流れなどについて紹介します。

店舗物件を探す前にやっておくこと

自店舗のコンセプトやニーズに合った物件を探すためには、物件探しに先だって、明確な事業計画を設計したり、初期費用を算出して賃料に割ける予算を計算したりすることが必要です。
また、事業計画や初期費用を正確に定めるためには、予想される自店舗の売上を明確化することも重要になってきます。

 

ここからは、店舗物件を探す前にやっておくべきこととして、次の2つのポイントについて紹介します。

• 明確な事業計画を立てる
• 希望条件を明確にしておく

2つのポイントについて、それぞれくわしく見ていきましょう。

明確な事業計画を立てる

明確な事業計画を立てるためには、出店エリアの周辺調査と、明確な売上高算出が重要です。

 

まず、出店を行う前の事前調査として、出店を予定しているエリアの現状についてくわしく調査します。
周辺調査を行う際にはターゲット層のペルソナを意識して「大通りの通行量」「近隣エリアの競合他店」「駅やショッピングモールなどの周辺環境」「主要な交通手段」などについて把握することが大切です。

 

また、周辺調査で明らかになったターゲット層の動向予測をもとに、実際の売上を予測します。
実際にどの程度の集客が見込めるのか、どの時間帯に大勢の集客が期待できるか、具体的な単価・稼働率などについて予測を立て、最終的に「月にどれだけの売上を見込めるか」を明確にします。

希望条件を明確にしておく

事業計画を明確にしていくなかで、物件探しを行ううえでの希望条件も明確になっていきます。

まず、ターゲット層の動向や客層から「主要駅からどのくらいの距離の場所がよいか」「階数は1階にすべきか」「大通り沿いの路面に面した店舗がよいか」など、具体的な立地についての希望条件が明らかになります。

 

また、店舗のコンセプトや売り上げ目標に合わせて「店舗に何席設置するか」を定めれば、店舗の坪数や厨房の大きさを割り出せるでしょう。

 

さらに、物件の賃料に関しては一般的に「月売上の10%以内」に収めることで店舗の運営に支障なく一定の売上を維持できると言われています。

 

関連記事：「テナント」の意味は？「店舗」の意味は？ 違いを解説

店舗物件の探し方

ここまで、店舗物件を探す前に準備すべき2つのポイントについて紹介しました。

それでは、実際に店舗物件を探す際にはどのようなことを意識すればよいのでしょうか。

 

ここからは店舗物件の探し方について、次の3つのポイントに沿って紹介します。

• 未公開物件の情報を集める
• 複数の不動産仲介業者から情報を集める
• 現地に足を運んで探す

3つのポイントそれぞれについて、くわしく見ていきましょう。

コツ①未公開物件の情報を集める

未公開物件とは、不動産会社が利用する不動産流通システム「レインズ」に公開されておらず、直接売主から依頼を受けた不動産会社のみが取得している物件情報のことです。

 

とくに、事業用物件は情報が公開される前に契約が成立するケースが多いため、より早く情報を得て、迅速に物件情報を取得するためには未公開物件の情報をいち早く取得できるかがカギとなります。
未公開物件に関する情報は不動産会社やオーナー自身のみが知りえるものなので、事業計画や希望条件などを不動産会社に伝え、地道に情報収集を行う必要があります。

コツ②複数の不動産仲介業者から情報を集める

店舗物件を探す際にはより多くの情報を得ることが重要なので、複数の不動産会社に対して物件探しを依頼し、大きな情報ボリュームのなかで希望店舗を探すことが重要です。

 

不動産仲介業者との希望の相違を防ぐために、物件探しを依頼する際には明確な事業計画・希望条件を伝えましょう。

コツ③現地に足を運んで探す

物件探しを行ううえではインターネットや不動産会社による情報だけでなく、現地に赴いて実際の状況を調べることも重要です。希望エリアの現状を実際に見ることで、想定していたターゲット層の動向や集客見込みと現状との違いを把握できます。

 

また、実際に空き店舗となっている物件でもオーナーが仲介業者に情報を渡していない場合には、その場所に足を運び、オーナーと交渉することで思わぬ収穫が得られることもあるでしょう。

店舗物件を探す際の注意点

ここまで、店舗物件を探す際に意識すべき3つのポイントについて紹介しました。

それでは、実際に店舗物件を探す際どのようなポイントに注意すべきなのでしょうか。

 

ここからは、店舗物件を探す際の注意点について3つのポイントに沿って紹介します。

• ネット上の情報だけで判断しない
• 事前に予算を確認しておく
• 店舗周辺地域を調査しておく

店舗物件を探す際の3つの注意点について、それぞれくわしく見ていきましょう。

注意点①ネット上の情報だけで判断しない

インターネットを活用することで居住地域から離れたエリアの物件を幅広く探せるメリットがありますが、インターネットに公開されている物件情報は複数の不動産会社が取り扱っているため募集終了済みの物件が更新されていないケースが多く見られます。

 

また、ネットの情報だけでは信憑性・確実性の低い情報しか集まらないデメリットがあります。
インターネットで取得した情報は、必ず不動産会社や取り扱っているオーナーに対し確認を取り、確実な情報のみを信用するように気をつけましょう。

 

さらに、インターネット上の物件検索サイトには「居抜き物件特化サイト」「飲食店特化サイト」など、取り扱っている物件が限定されている場合もあるので、自店舗のニーズに合わせて適切なサイトを使い分けましょう。

注意点②事前に予算を確認しておく

店舗物件を探す前に、初期費用を明確に算出しておくことが重要です。
初期費用には「当月・翌月分家賃」「敷金・礼金」「保証金」のほか「不動産仲介手数料」「設備投資費」「内装・改装費」も含まれます。

 

保証金は飲食店の場合「家賃6～10ヶ月分」、それ以外の店舗では「家賃6～12ヶ月分」など、通常住居不動産を契約する場合よりも割高な金額が必要です。

 

店舗物件の保証金が高い金額に設定されている理由として、月の売上に経営を左右される店舗物件では家賃の滞納・未払いのリスクが高いことや、退去時の原状復帰工事を退去者が行えない場合、保証金から工事費が支払われることなどが挙げられます。

 

関連記事：店舗の家賃相場は？家賃比率を下げるためのポイントも解説

注意点③店舗周辺地域を調査しておく

店舗物件を探すうえで重要なのが、周辺地域の調査です。
周辺地域の現状を正確に把握することで、確かなソースをもとに予算や希望条件を検討できます。

 

周辺地域の調査では「店舗物件の相場価格」「主要となる客層」「時間帯別の人通り」「交通の利便性」「競合となる他店舗の状況」などをくわしく調べることが重要です。

 

周辺調査をしっかり行うことで、どのような層がどのようなニーズをもっており、店舗を開業した場合にはどれだけの集客を見込めるかが明確にすることができるのか、確実性の高い事業計画・希望条件を考えることが可能です。

店舗物件を契約する際の流れ

ここまで、店舗物件を探す際の注意点について紹介しました。

それでは、実際にどのような流れで店舗物件を契約するのでしょうか。

 

ここからは、店舗物件を契約する際の具体的な流れについて4つのステップに沿って紹介します。

• 入居申し込み
• 入居審査
• 賃貸借契約
• 物件の引き渡し

店舗物件を契約する際の4つのステップについて、くわしく見ていきましょう。

手順①入居申し込み

入居申し込みを行う際には、書類を準備したうえで迅速に申し込み手続きを行うことが重要です。同じ物件を検討している他店舗があったとしても、申し込みに対する意思決定が迅速かつ確実であれば優先的に契約に進むことも可能です。

 

また、入居申し込みを行う際には希望条件を可能な限り詳細に提示する必要があります。
賃料の減額を希望する場合や入居時期を変更したい場合などは、さらに迅速な対応が求められるでしょう。
そのため交渉相談の可否などの重要事項については、入居申し込みを行う前に不動産会社に相談しておくことが望ましいです。

 

入居申し込みに必要な書類は、以下の通りです。

 

法人の場合	個人の場合
●     法人謄本 ●     連帯保証人となる人の個人証明書	●     借主と連帯保証人の個人証明書

 

また、予算が限られており銀行への融資を希望する場合には、不動産会社に対し「融資が確定してから契約を続行したいという希望」「融資までのスケジュール」を伝えましょう。

手順②入居審査

入居申し込み後、不動産会社は貸主に対し報告を行ったうえで、契約希望者の与信から入居の可否を審査します。
重要なのは「契約希望者に賃料・その他費用を支払う余裕があるか」です。
個人で店舗を出店する際には事業計画の内容もあわせて参照しながら、契約の妥当性を審査します。

 

このとき、ビジネスモデルに自信がある場合には綿密な事業計画を提出したり、経歴に自信がある場合には経歴書を添付したりすることで「この契約者になら物件を貸して問題ない」と判断してもらえる可能性が高まります。

審査結果が出るまでの期間は不動産会社の状況や家主の状況に応じて変動し、早い場合には即日結果がもらえたり、長い場合には1ヶ月以上の時間を要したりするケースもあります。

手順③賃貸借契約

入居審査に合格したら、賃貸借契約に進みます。

契約書にサイン・捺印する前に賃料や保証金の金額、保証金の償却条件や解約手続きに関する契約内容など、契約内容に相違がないかをしっかり確認しましょう。

 

十分に確認を行ったうえで契約を進めるためにも、事前に契約書を取り寄せ隅々までチェックしておくことが望ましいです。

 

契約時に必要なもの

店舗物件の契約時に必要なものは、以下の通りです。

法人の場合	個人の場合
●     登記簿謄本 ●     印鑑証明 ●     連帯保証人の書類 ●     連帯保証人承諾書	●     契約者・連帯保証人の重要書類（住民票、印鑑証明書、身分証明書、収入証明など） ●     連帯保証人承諾書

そのほか、各種保険への加入手続き書類、飲食店を開業する場合には保健所への届出が必要です。

 

また、居抜き物件を契約する場合には、売主にあたる前テナントから引き渡される機器類について契約を行う「造作売買契約」を結ぶケースもあります。

手順④物件の引き渡し

契約が成立し、物件の鍵を引き渡された時点で物件の引き渡しが完了します。
一般的には物件引き渡し日が契約開始日に設定されますが、場合によっては事前に鍵を引き渡され契約前に物件に立ち入れるケースも存在します。

店舗物件の探し方は事前準備から

店舗物件を探す際には、事業計画や希望条件を明確に設定する事前準備が重要です。
出店エリアの周辺調査を入念に行い、信憑性のある情報をもとにした確実な事業計画を作成しましょう。

 

また、不動産会社とやり取りを行う際には、入居意思を示すためにも迅速な対応を心がけることが大切です。
今回紹介した店舗物件を探す際のコツ・注意点を意識しながら、店舗物件探しへの一歩を踏み出しましょう。