テナントビルの経営のコツ・ポイントは？誘致方法やメリット・デメリットも紹介

テナントビルの経営は、高い収益性が見込めるなどメリットの多い土地活用のひとつです。オーナーは特に専門的な知識がなくともテナントビルの経営はできますが、それには押さえるべきポイントがいくつかあります。

 

本記事ではテナントビル経営について、さまざまな方向から紹介します。ビルの種類やテナントの誘致方法、ビル経営のメリットやデメリットなどをみていきましょう。

テナントビル経営とは

テナントビル経営とは、土地活用方法の一種のこと。ビルを建設したり購入したりすることによって所有し、そこに入居するテナント（店舗や企業）から家賃収入を得る不動産投資方法です。

 

テナントビルには「オフィスビル」「商業用ビル」「メディカルビル」などさまざまなスタイルがあります。

 

鉄筋コンクリート造りであることが多いテナントビルは耐用年数が長いため、長期間の運用が可能で収益が上がりやすいことが特徴です。

 

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テナントビルの種類

テナントビルの種類は大きく分けて4つが挙げられます。それぞれ適した条件が異なるため、まずは形態の特徴を知ることから始めましょう。

 

【店舗型】
店舗型は不特定多数の来客を想定して作られる物件の形態です。たとえば飲食店や美容院などがあります。メディカルに特化した店舗型ビルでは、歯科、整形外科、眼科、耳鼻咽喉科などが代表的です。また、アパレルと飲食では必要な面積や設備、適した立地が異なるため、さまざまなスタイルのテナントビルが存在します。

 

【オフィス型】
企業が入ってその従業員が事務作業をする場所です。一般的な事務所をイメージするとわかりやすいでしょう。不特定多数の来客想定はありませんが、中には旅行会社や不動産会社など来客の配慮をすべき事務所もあります。

 

【倉庫型】
倉庫型は物品の貯蔵や保管、収納するためのビルです。一般人を対象にした倉庫型テナントビルも、企業や法人を対象とした倉庫型テナントビルもあります。ただし、個人での契約は珍しいため、多くの場合は企業や法人が自社商品の保管に使っています。

 

【複合型】
1,2階は商業テナントを入れ、3,4階は事務所を入れ、さらに上階は賃貸マンションとして貸し出すといったような、さまざまなタイプを混合したビルです。
最初にしっかりと計画を立てて建設したうえで管理を細かく行う必要があるなど、腰を据えて管理できる人に向いています。

 

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テナントの誘致方法

安定した収益を得るには、入居したテナントが長期的に借りてくれることが大切です。そのためには、計画的にテナントを誘致しなければなりません。

 

テナントを誘致する代表的な方法を紹介します。

方法①不動産サイトに掲載

テナントとして入居するための物件を探す人が見る不動産サイトに掲載することは、テナント誘致に有効です。物件の情報を載せる不動産サイトでは、テナント物件を多く扱っているところを選びましょう。

方法②看板やポスターで訴求

物件の近くに看板を立てたりポスターを貼ったりすることで、近辺に立ち寄った人に訴求できます。エリアを決めて物件を探している人が下見に来ているときに見るケースもあるため、契約に繋がりやすいのがメリットでしょう。

 

ただし、看板やポスターは設置する位置やその周辺の雰囲気に合ったデザインに配慮するなど、慎重に進めましょう。物件のイメージを損なうことにつながらないように注意が必要です。

方法③Web広告を打つ

インターネットが普及した近年では、Web広告を打つのもおすすめの方法です。Web広告はインターネット上の媒体に掲載される広告のこと。さまざまなタイプの広告があるため、物件が目を引くような広告を作りましょう。

 

掲載先は不動産の関連サイトだと興味関心をもっている人の目に触れやすくなります。物件を探している人が興味を引くようなデザインであることが大切です。

方法④チラシを作成

最近ではWeb広告が一般的になりつつありますが、昔ながらのチラシ配布もまだ一定の効果はあります。効果的なチラシを作成し、新聞の折り込みやポスティングなどで配りましょう。

方法⑤REINSに登録する

REINSはReal Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）の頭文字を取ったもので、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する、不動産情報交換のためのコンピューターネットワークです。一般人は閲覧できませんが、不動産会社が会員となって情報を見ることができます。

 

多くの不動産のプロに見てもらえるため、成約までの近道になるでしょう。

テナントビル経営のメリット

テナントビルの経営は、賃貸住宅の経営とは異なるメリットがあります。代表的な4つのメリットをみていきましょう。

メリット①高収益が見込める

テナントビルの相手は個人ではなく、企業や法人です。そのため高収益かつ安定した経営が実現しやすくなります。オフィス用途の場合、賃貸マンションやアパートと比べて賃貸期間が長くなりやすいのもポイント。ビルの賃料は専有面積に比例して増加するため間取りでおおまかな賃料が決まるうえ、一度決まれば減少しにくくなっています。

 

さらに一般的なアパートやマンションの賃貸と違い、テナントビルでの退去時には工事による原状復帰はテナント側のすべきこと。そのためオーナーにとっては修繕費が抑えられることも大きなメリットでしょう。

メリット②さまざまなテナントを入れられる

前述した通り、テナントビルにはさまざまなタイプがあります。そのどれかひとつを選ばなくてはならないわけではなく、複合ビルとして複数の用途を入れることも可能です。

 

たとえば最上階はオーナーの居住用として使い、途中は賃貸マンションにして、地階は店舗を入れることもできます。コンビニエンスストアなど利便性の高い店舗を入れることで、ビルの価値を上げることもできるでしょう。

 

落ち着いた雰囲気にしたければ、オフィスを誘致することもできます。地域の動向に合わせてテナントの用途を変更できるため、収益性を上げやすいと言えるでしょう。

 

ただし、複合ビルにするのであれば建設の難易度は大きくアップします。専門家である建築士への相談は必須になると考えてください。

メリット③賃貸物件より建築自由度が高い

テナントビルは、賃貸住宅と比較すると建築できる物件の制限が少ないというメリットもあります。

 

賃貸住宅では建築基準法や都市計画法などによって物件の規模に制限が発生する場合がありますが、テナントビルであれば問題なく建築できることも。つまり、賃貸物件では不利になる土地でも、テナントビル経営では収益化を目指せる可能性があるということです。

 

ただし、どんなテナントを入れるかは土地のエリアや規模によって展開が限られる場合があります。建築はできてもテナント誘致には制限があるかもしれないと考えましょう。

メリット④相続税対策ができる

テナントビルは住居用建物ではないため、固定資産税の「住宅用地の特例」は受けられません。しかし、テナントビルを建築した土地は、相続税評価のときに「貸家建付地」とみなされ、相続税の節税につながる可能性があります。

 

高い収益性を実現しつつ将来の節税対策を行いたい場合には、テナントビル経営は選択肢のひとつです。

テナントビル経営のデメリット

続いてテナントビル経営のデメリットについても確認しましょう。テナントビル経営が持つ代表的なデメリットは4つ考えられます。

デメリット①景気の影響を受けやすい

テナントビル経営ではその対象が個人ではなく企業や法人であるため、景気に大きく左右されることがデメリットです。景気が悪化して入居者である企業の業績が低くなると、賃料の値下げが必要になったり支払いが遅れたりするケースがあります。

 

また、たとえばコロナ禍のように大規模な感染症が出るとリモートワークを導入する企業が増え、オフィスを持たない企業が増加。テナントに空きが目立つなど、社会的な変化に影響を受けやすい面があるのです。

デメリット②退去時のリスクが高い

テナントビルでは一度退去が出ると大きな減収になるリスクがあります。空き室となったフロアにテナントを誘致することは、一般的に、賃貸住宅の入居者募集よりも困難です。よほど利便性のよい人気のエリアでなければ空き室期間が長引く傾向があります。

 

複数のテナントが一気に撤去すれば、ビルの経営そのものが不可能になるケースも出てくるでしょう。

デメリット③信頼できる管理会社を選ぶ必要がある

ビル経営を行えば、ビル経営者には補修や設備メンテナンスなど建物の管理業務が発生します。さらに入居者の募集や契約更新などの管理業務があるため、基本的には管理会社と契約をして管理を任せることになります。

 

しかし信頼できる管理会社を選ばなければ、お金だけかかって入居者からのクレームが絶えないということになりかねません。

 

清掃は定期的に行い、建物の破損や設備の故障にはすぐに対応する必要があります。そこに手を抜く管理会社にならないように、経営者は全力を傾ける必要があるでしょう。

デメリット④必要設備導入費と水道光熱費の負担が大きい

テナントビルは、オーナーが一括で水道光熱費を支払い、各フロアのテナントから徴収する「付加使用料」方式です。後からテナントに支払ってもらうとはいえ、先に一括で負担するため大きな金額になります。

 

また、テナントビルを新築する場合には、設備の導入はオーナーの責任でしなければなりません。これは賃貸マンションの新築時にはないことです。

 

負担すべき設備は、受変電設備、非常電源、空調・換気・給水設備など。床の強度を増したり防犯設備を導入したりといったことも含まれます。ビルの規模によりますが、エレベーターの設置義務が発生することもあるため、事前に建築プランを確認するようにしてください。

新築オフィスビルで収益を上げるポイント

テナントビル経営の収支を最大化するためには、複数のポイントがあります。建築時にこれらのポイントを練り込むことで、費用を抑えつつ安定した収入を生み出す建物建設が可能になるのです。

 

新しくテナントビルを建てる前には、必ず以下3つのポイントを確認するようにしましょう。

• 設計段階から賃貸面積を増やすよう工夫する
• 建築費を抑えて事業収入を高める
• 長期保有を見据えた事業計画をたてる

ポイント①設計段階から賃貸面積を増やすよう工夫する

賃貸面積を増やすことが賃料の最大化につながります。そのため、建築法規に精通した建築士にビルの設計を依頼することがおすすめです。

 

賃貸ビルにはテナントとして貸せる部分と廊下や非常階段、エレベーターといった共有部分があります。しかし共有部分は賃料算定には関係ないため、賃貸面積を法令上の最大限大きくすることが大切です。

ポイント②建築費を抑えて事業収支を高める

建設費をできるだけ抑えることで、事業収入のアップを狙いましょう。見た目にグレード感が高い建物は、高い賃料設定ができる可能性が高くなります。建物すべての見た目をグレードアップすれば当然建設費がかさみますが、外見にこだわる部分を限定することで建設費は抑えられるのです。

 

たとえば人に見られるエントランス部分や廊下部分の壁にこだわるなど、ポイントを押さえて高級感を出していきましょう。

ポイント③長期保有を見据えた建築計画をたてる

ビルの保有が長くなると、必ず発生するのが大規模修繕です。この大規模修繕までの期間を少しでも伸ばすためには、長期保有を見据えた建築計画が非常に大切。
デザイン性と耐久性のどちらも持った素材を使用したり、防水のグレードは高いものにしたりすることで、大規模修繕までの期間を長期化できます。結果的に、支出削減が実現可能となるのです。

テナントビル経営は長期保有を考慮して建設・管理すれば大きな収益が見込める

賃貸マンションなど住居用に比べて大きな収益を上げやすいのがテナントビルの経営です。ただし、保有する際にはテナントの形態をしっかり理解してビル建設を行うこと、入居者が退去しないようにしっかりしたビル管理が必要になることなどを理解しておきましょう。

 

押さえるべきポイントを理解して実行すれば、専門知識がなくともオーナーとして収益を手にできるはずです。